北京章哥，房地产从业20年，通畅业内门谈，我不作念所谓的“群众”，只用二十年实战警戒帮人人答疑解惑。

一

Q:

计算将北京常营新全国的高层两居室卖掉（买在高点2021年），同等价位，置换二、三环的90年代傍边、步梯房50–60泛泛米的小两居，不要太强学区，主如果为保值，这样作念是否稳当？

看您的著述里有先容，东西海的这种屋子会有学区溢价，是需要等几年再考虑置换吗？将来北京房价，这种老破小跟五环外的大高层比拟，哪个更保值一些？如果是您的话，您会如何作念呢？

A：

1、您的真理是再赌一把赢挂念是吗？一般不提倡，毕竟不管投资如故博弈，王人最佳是趁势而为，非得逆着风口那就得纯靠运谈了。赌赢了不外是得回本应得回的，万一输了呢，那就输了呗。

2、不要太强学区？本年开动便是入学趋势较着逆转了，成例提倡是如果不是为了上学，那没必要这会儿去买学区房。毕竟溢价没降若干，况且户型小总价低的溢价占比还更高。再者如果是东西城的房，那强弱学区的溢价比例其实差未几。而您却采纳不太强学区的+老公房（有可能老破小），请问上风在那边？

3、学区溢价我方可以缱绻，目下东西海的平均值王人是25%傍边，总价高到千万以上的占比低一些，越高的越低，因为买的起的家庭少，是以炒出的泡沫也少。总价越低的溢价相对越高，因为买的起的家庭多，竞争之下就推高了溢价呗，商品价钱是由供需关连决定的。

是以成例提倡是如果买学区房，最佳买最牛学区改善房，或者平直买总价高的也行，各项能兼顾。然后也可以买最牛学校操纵的，因为就近入学的原则是写入《阐明法》的，不会变。是以就算屋子不太宜居，但配套资源的复旧也大。

4、是否等几年，这看您家是否用的上学位吧，有效就买，不然我认为犯不上这会儿去接盘。归正全北京早就莫得炒学区房的了，炒房客王人集体除掉至少三年多了。

5、我如何办？我信托不在这种时间换学区房呗，图什么啊？学区房是功能性房产，为什么非得在明知趋势逆转的时候去买呢？

这望望其他功能性房产吧，写字楼商铺海景房旅游地产，还有各个时间的商务公寓+商住公寓+抽象体等等，哪个在趋势逆转后赌赢了？天然也不成说齐备莫得赢的，但王人是小数数的楼盘，纯凭运谈。

另外教唆一句，到目下截止，东亚列国在东谈主口趋势逆转之后，不管是韩国日本如故台湾省香港市，除了学区房中的豪宅，其他等闲屋子的价钱走势莫得赌赢的前例。

6、或者如果非得买的话那就选溢价低的吧，可以等过了本年的信息网罗再看行情，多看房+多算账，有可能买到，如果买到就零碎于捡漏儿了。

但如故提倡首选强学区，不然拿什么支捏溢价啊？况且尽量选宜居的，毕竟屋子是用来住的，那在入学功能缩小之后，居住功能就会更被怜爱的，宜居的至少流动性更强。

仅供参考。

二

Q:

想磋议下，我这个情况能否有好的提倡:我在2016年河北衡水按揭购商品房，单价不到5000目下能卖若干钱不知谈，听中介说有可能还卖不出去，一年可能也就且归一两趟，金佰利国际娱乐官网入口目下因为我的原因还莫得办理房本、另外一套是在2021年头疫情工夫购买的河北燕郊房产，目下亦然折半亏空。

目下孩子刚三岁，咱们王人非京籍在国贸上班，有购房阅历，手头有100w。目下是购买北京房产好时机么，这两年看了通州物质学院（听中介说要建一个小学）和通州北苑果园的二手房，向阳区双桥定福庄也有看…章哥就我这情况有什么好的保举和提倡么？

A：

1、外地和环京的我王人没什么提倡，真的不熟也就不敢多说。

2、北京也谈不上多好的时机，只可说目下是相对的底部，我认为没什么下落空间了。毕竟目下北京屋子的平均房钱收益率王人较着向上银行入款利率了，那哪个房主欢畅再降价啊？这种时间在北京楼市历史上出现过三次，每次王人是房价低谷期，目下是第四次。

以向阳五环外来说，目下房钱收益向上2%的小户型有的是，2.5%的王人有。而五大行的入款利息才最高1.5%。那您以为是捏房vs捏币的哪个稳当？您如果房主欢畅廉价脱手吗？

但这几年毕竟是很严重的通缩，工资不涨，物价也没如何涨，等闲东谈主挣钱报怨也不敢消耗。尤其是本年，春节后连电商王人断崖下落，传奇好多小区的快递站王人空了，经济阵势似乎更严峻了。

那房价手脚城市经济的晴雨表，只可盼着大环境转暖呗，但不知谈比及什么时候？是以要买的话也别图短期能若何了，只可说北京进修板块的房价，长久来看至少能叛逆通胀。

3、物质学校的小学就叫“物质学院小学”，边界不大，好像是24班的缱绻吧。不详率便是等闲小学，可以算利好，但对房价没什么匡助。

4、成例提倡是首选向阳的，先看常营吧，地段儿比南方双桥等地强。没稳当的再看物质学院一带，基本等同于市区。

看房的时候算算租售比，也便是用总价除以预估房钱，澳门十大赌城小户型以500傍边为稳当，目下最低有400傍边的。

仅供参考。

三

Q:

我这边情况是咱们鸳侣在北京开店好多年了，有点累积，没户口但有买房阅历，女儿本年毕业，目下依然在**单元实习，不详率能入职，不入职的话也信托在北京使命。

目下买房有两个宗旨，一是用300万当首付，贷款300万傍边，买在北五环隔邻的三居室，这样先是咱们全家居住，再过几年女儿成婚的话把这房给他，咱们再买个公寓。二是暂时不贷款了，就买个斗室给女儿住，等他过几年有了户口再说换的事情。

这两个决策的主要永诀是取决于咱们的经济问题，咱们相连三年王人充公货了，仅仅复旧不赔云尔。是以如果贷款那便是有赌的心态，赌交易转好才智保证月供。女儿的收入应该在前三至前五年是不高的，对还款的匡助不大，但如果弥留的话也应该能支捏一部分。

天然，其实背后的永诀如故对房地产阛阓的主张了，如果房价止跌回涨，那咱们天然要提前买套大点的了。但如果房价捏续下落，说真话连斗室王人得再考虑。女儿如果入职应该是能提供廉价公寓的。

A：

1、女儿真牛，您这凡尔赛的后果拉满，待会儿我就揍我家孩子去。

2、如果是我就未几贷款了，先买个斗室措置居住问题就行了，是否换房过几年看情况再说。这样最初是别给我方太大压力，同期亦然别给女儿压力。

您既然是开店好多年了，那就应该早便是进修模式+固定客户，再增多压力也没什么用。而女儿的行业正本就竞争强烈，如果再有房贷的压力就巧合更错愕了，对行状发展至少没什么匡助。是以就王人别我方压迫我方吧，先熬过这周期再昂首看。

3、另外一丝是对房价的主张。如果房贷多，那房价高潮天然是好，但未必对您的交易和孩子的使命有什么平直匡助。而如果房价下落，那负面作用便是双重的。

而如果不贷款，巧合因为错过房价高潮而少了一些账面收益。但女儿既然是从事金融行业，高薪便是有可能的，那唯有将来发展好，就算错过一次房价周期又能若何？统共东谈主一辈子王人必定好几次契机呢，别错过以后的就行。何况此次亦然没谱的事儿，我也不认为北京房价还能大涨，无所谓错过可以过的。

4、总之我的提倡便是买个斗室得了，没必要为了提前消耗而承担太大的风险。或者这是屋子涨跌vs女儿行状发展的采纳问题，换我的话信托是裁汰风险，先确保不给孩子的发展添乱。他从事的行业依然细目了不缺契机，那就别增多碰鼻的概率了，为了所谓的房价高潮而冒险，我认为不值得。

仅供参考。

四

Q:

我在复旧庄京通苑的屋子，但还没打定主意。主如果小区很老了，我目下看的业主王人买了20多年了。这样老的房嗅觉和目下的价钱不太成正比。况且如故塔楼，怕将来砸手里。另外传奇这是华润建造的，但为什么小区莫得华润的名字呢？

A：

1、京通苑不算太老，绝大部分王人是2000年之后的商品房，还有一部分是外售公寓呢。

2、近况跟价钱不成正比？那这就看我方的感受了，我只可说如果从数值角度看，这小区的价钱应该便是阛阓价，各款式的王人不会跟平均值收支太多。或者说便是个等闲小区，谈不上是否呈正比，便是一分钱一分货云尔，王人是物美价廉。

砸手里不至于，要砸早砸了，畴昔华远之是以收购这里，便是奔着砸盘来的，在畴昔的房地产界很颤动。但这不也涨涨跌跌的到今天了吗？天然房价略逾期大盘，但从居住的性价比角度是比拟高的。或者说在我看来，这所谓的近况和价钱不成正比，反倒是因为价钱偏低了的不成正比。

3、为什么想挂华润的牌子啊？为了好卖是吗？这其实没必要，南三环有个老破小的小区倒是挂华润牌子了，但对房价+流动性没什么匡助。

这小区畴昔是华远收购的股权，改了好几回的名字呢，但在华远透顶包摄华润之前就清盘了，是以没必要再挂华润的名字。

4、简便就这情况吧。甭管京通苑名字的问题了，只看我方是否可爱吧。在我看来，这里居住角度的性价比至少不低，仅仅投资性不算太强云尔。砸手里不可能，只看想卖的时候什么价钱了。

仅供参考。

五

Q:

求教一下，您昨天说的“100万在通州太*园信托能买到”，这小区在哪啊？我查了贝壳了，只看到一个小区但莫得挂牌房源，您说的是新楼盘吗？您是在为他们作念实践的告白吗？能发给我详备府上吗？

A：

1、沃天，您信托不是北京东谈主吧？况且猜测来北京的时候不长，不然如何连太*园王人不知谈啊。这是通州的X产权，也堪称是北京边界最大的X产权社区，便是您查到的阿谁，只不外中介平台不成让这种房挂牌云尔，是以才没房源。

2、哪儿还有新楼盘啊，最新的王人应该是2012-2014年的房了，再往后北京险些莫得X产权了。

3、我还给他们作念告白？这种小区用作念告白吗？既没必要，也没东谈主敢，更没东谈主出告花费。

4、除了建委和村委会，猜测谁王人莫得详备府上。您要不就我方上网查，要不就去当地找小中介。100万信托能买到，因为传奇目下的均价是1.5万傍边，100万买个一居室没问题，小两居也有可能。不外过户费挺贵的，传奇早就涨到10万以上了。

5、但如故教唆一句，这是X产权，来去不受法律保护。

仅供参考。

护理“章哥说买房”环球号，有房产磋议问题可以向我发问。

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